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Energiesparen fr Vermieter: kein Geschft / 14.03.12

Vorgerechnet am konkreten Beispiel

Energiewende tnt es berall es tnt, aber es passiert sehr wenig. Innerhalb der EU wird ber CO2-Ziele gestritten, 20% CO2 sollen in den nchsten Jahren eingespart werden, aber Polen legt sich quer. Und in Deutschland? Bislang reicht es nur zu lauwarmen Appellen an die Hauseigentmer: isoliert, so schallt es, im Wohnungsbestand steckt das grte Potential zur Energieeinsparung.

Das Potential ist da, das stimmt, nur wie kommen wir dran? So wie unsere Gesellschaft gestrickt ist, nur bers Geld. Es muss sich rechnen.

Also rechnen wir mal an einem konkreten Beispiel: lteres Zweifamilienhaus, Dachgeschoss (ca. 30% der Gesamtwohnflche) vermietet. Alle kleineren Einsparmanahmen sind schon gelaufen, Warmwasser wird mit einer Solaranlage erwrmt, die Heizung hat einen Brennwertkessel bekommen, die Dachgeschosswohnung gute neue Fenster. Also bleibt jetzt nur das Dach selbst. Die Dachziegel wrden zwar noch einige Jahre halten, aber wenn man hier isolieren will, mssen neue drauf. 43.000 Euro, der Zuschuss der KfW ist da schon abgezogen, so viel kostet das: altes Dach runter, alte Isolierung runter, neue Isolierung (etwas besser als vorgeschrieben) fr Dachflchen und gauben, neue Ziegel, neue Rinnen.

Fr 5 Jahre rechnet sich das dann so: die steuerliche Entlastung betrgt bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30% 5.500 Euro. Das Finanzamt sagt nmlich ganz khl: das ganze Haus braucht ein Dach, der Aufwand muss auf die gesamte Wohnflche (auch die selbst genutzte) verteilt werden. Die Miete kann natrlich auch steigen, aber das regelt der Markt: 40 Euro mehr im Monat bei der Kaltmiete, die wieder mit 30% versteuert werden muss. Macht einen Vorteil von insgesamt 7.200 Euro in 5 Jahren. Und natrlich noch eine kleine Einsparung bei den Brennstoffkosten: 800m Gas weniger, das macht zurzeit ca. 400 Euro im Jahr davon haben aber hauptschlich die Mieter im Dachgeschoss etwas. Denn bei der Heizkostenabrechnung werden nur 30% nach Wohnflche umgelegt, da bleibt am Ende beim Vermieter ein Vorteil von jhrlich 35 Euro hngen. Mehr nicht. Summa summarum: dem Vermieter bringt die ganze Aktion nach einem Monat Dreck und Lrm: 7.400 Euro, das ist ber die 5 Jahre gerechnet eine Verzinsung von 3,4% des eingesetzten Kapitals. Vorausgesetzt, er hatte das Kapital einfach so rumliegen; bei Kreditfinanzierung: bestenfalls ein Nullsummenspiel.

Was sich fr eine 5-Jahres-Rechnung noch vertretbar anhrt, wird ber lngere Zeitrume vllig uninteressant. Nach Ablauf der 5 Jahre fllt nmlich der Steuervorteil weg. Auf 10 Jahre gerechnet gibt das einen Vorteil von 9.300 Euro fr den Vermieter, das ist eine Verzinsung von 2,1%. Eigentlich muss der Vermieter einen noch viel lngeren Zeitraum kalkulieren, schlielich will er das Dach die nchsten 50 Jahre nicht mehr anfassen, aber dann sollte er lieber keine Zinsrechnung mehr anfangen. Und sich trsten: jetzt kann die Hausbank ruhig an ihren Griechenlandpapieren pleitegehen, Erspartes kann nicht mehr verloren gehen steckt alles im Dach.

Fr Hauseigentmer mit kleinerem Einkommen sieht die Rechnung noch schlechter aus. Wer weniger verdient, zahlt weniger Steuern; wer weniger Steuern zahlt, kann sein neues Dach zwar auch von der Steuer absetzen, seine Steuerersparnis ist aber kleiner.

Was bleibt, ist Idealismus: der Hauseigentmer, der zu diesen Konditionen investiert, kann ein ruhiges Klimagewissen haben. Er wird voraussichtlich auch weniger Probleme haben, seine Dachgeschosswohnung zu vermieten. Aber geschftstchtig nein, so kann er sich nicht nennen.

Die Bundesregierung sollte also endlich aus dem Quark kommen, wie sie hier Bewegung in die Sache bringen will: fr all die Hauseigentmer, die rechnen mssen, muss es finanzielle Anreize geben, sonst geht nicht viel. Und nicht viel, das ist einfach zu wenig.

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