Die Berliner Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände droht meiner Meinung nach einen entscheidenden Zielkonflikt zu unterschätzen: Wer dauerhaft niedrige Mieten garantieren, gleichzeitig die Kosten einer Vergesellschaftung tragen und einen riesigen Altbaubestand energetisch sanieren will, braucht dafür enorme finanzielle Spielräume. Werden diese Spielräume zu eng, könnte ausgerechnet die notwendige Klimasanierung zum Verlierer werden. Das wäre weit mehr als ein technisches Problem der Gebäudewirtschaft. Es wäre eine soziale, finanzielle und klimapolitische Frage. Denn wenn energetische Sanierungen ausbleiben, verschwinden die Kosten nicht. Sie verlagern sich auf die Bewohner, auf den öffentlichen Haushalt und auf die Zukunft.

Die Vergesellschaftung wird vor allem unter sozialen und finanziellen Gesichtspunkten diskutiert. Im Mittelpunkt stehen bezahlbare Mieten, die Frage nach dem Umgang mit großen privaten Wohnungsbeständen und die Verantwortung des Staates für eine soziale Wohnungspolitik. Dahinter steht ein nachvollziehbarer Gedanke: Wohnen ist ein elementares Bedürfnis und darf nicht allein den Regeln eines renditeorientierten Immobilienmarktes überlassen werden. Doch die Eigentumsfrage ist nur der erste Schritt. Berlin würde mit der Übernahme großer Wohnungsbestände nicht nur Wohnungen erwerben, sondern auch die Verantwortung für deren bauliche und energetische Zukunft übernehmen. Und genau diese Zukunft ist anspruchsvoll!

Berlin verfügt über einen enormen Bestand an älteren Wohngebäuden. Gerade bei den zahlreichen Altbauten ist der energetische Zustand sehr unterschiedlich, und ein erheblicher Teil der Gebäude wird den Anforderungen einer weitgehend klimaneutralen Wärmeversorgung noch nicht gerecht. Die notwendige Transformation ist gewaltig. Es geht nicht nur um den Austausch einzelner Heizungen. Dächer, Fassaden und Kellerdecken müssen gedämmt, Fenster erneuert, Heizsysteme umgestellt und Gebäude teilweise an neue Wärmeinfrastrukturen angeschlossen werden. Hinzu kommen Photovoltaik, eine bessere Gebäudetechnik und zahlreiche weitere Maßnahmen. Das alles kostet erhebliche Summen. Gleichzeitig sind diese Investitionen nicht beliebig aufschiebbar. Ein unsaniertes Gebäude bleibt nicht einfach auf dem heutigen Kosten- und Emissionsniveau stehen. Je länger die Sanierung ausbleibt, desto länger wird fossile Energie verbraucht. Mit der CO₂-Bepreisung steigen zugleich die Kosten dieser fossilen Wärme. Die Belastung verschwindet also nicht, wenn eine notwendige Investition heute unterbleibt. Sie wird lediglich in die Zukunft verschoben.

Damit wird die energetische Qualität eines Gebäudes unmittelbar zu einer sozialen Frage. Eine Wohnung kann eine niedrige Kaltmiete haben und für ihre Bewohner dennoch teuer sein, wenn sie einen hohen Energieverbrauch aufweist. Für die tatsächliche Belastung eines Haushalts zählt schließlich nicht allein die Kaltmiete, sondern die Summe der Wohnkosten. Steigende Heizkosten können einen Teil des Vorteils einer niedrigen Miete wieder aufzehren. Gerade für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen ist das von Bedeutung. Sie können steigende Energiekosten nur begrenzt auffangen. Wer in einem energetisch schlechten Gebäude wohnt, hat zudem häufig wenig Einfluss darauf, den Energieverbrauch durch eigene Investitionen zu reduzieren.

Eine sozial verantwortliche Wohnungspolitik kann deshalb nicht bei der Kaltmiete enden. Wer dauerhaft bezahlbares Wohnen sichern will, muss auch dafür sorgen, dass die Gebäude selbst nicht zu einer Quelle immer höherer Nebenkosten werden. Hier sehe ich einen besonderen Zielkonflikt der Vergesellschaftung! Die Übernahme großer Wohnungsbestände verändert zunächst die Eigentumsverhältnisse. Sie verändert aber nicht automatisch den baulichen Zustand der Gebäude. Die öffentliche Hand würde nach einer Übernahme also nicht plötzlich über einen modernen und klimafreundlichen Wohnungsbestand verfügen. Sie hätte vielmehr die Verantwortung für einen großen Bestand übernommen, der teilweise erhebliche Investitionen benötigt.
Und damit stehen mehrere Aufgaben gleichzeitig nebeneinander: Die Übernahme muss finanziert werden. Die Mieten sollen dauerhaft sozial verträglich bleiben. Der Bestand muss instand gehalten werden. Gleichzeitig sind erhebliche Investitionen in energetische Sanierung notwendig, und Berlin muss weiterhin neuen Wohnraum schaffen.

Das ist grundsätzlich keine unlösbare Aufgabe, öffentliche Wohnungsunternehmen können sogar einen besonderen Vorteil haben. Sie müssen nicht in gleicher Weise kurzfristige Renditeerwartungen erfüllen und können Investitionen langfristiger planen. Eine öffentliche Wohnungsgesellschaft kann eine energetische Sanierung auch dann durchführen, wenn sich deren wirtschaftlicher Nutzen erst über Jahrzehnte zeigt. Neben der betriebswirtschaftlichen Rechnung können gesellschaftliche Ziele wie Klimaschutz, stabile Wohnkosten und soziale Sicherheit berücksichtigt werden. Doch öffentliche Verantwortung hebt eine wirtschaftliche Realität nicht auf: Jeder Euro kann nur einmal ausgegeben werden. Deshalb sollte die Diskussion nicht allein darum kreisen, wie hoch die Kosten einer Vergesellschaftung sind. Entscheidend ist, wie viel finanzieller und organisatorischer Spielraum nach der Übernahme noch für die eigentliche Zukunftsaufgabe des Wohnungsbestands vorhanden ist. Denn die öffentliche Hand müsste mehrere große Aufgaben gleichzeitig bewältigen: Sie müsste die Übernahme finanzieren, die Mieten niedrig halten, den Bestand instand setzen, energetisch sanieren und zusätzlichen Wohnraum schaffen. Wenn die finanziellen Spielräume nicht ausreichen, entsteht ein Zielkonflikt, der heute nicht unbedingt sofort sichtbar ist.

Die eigentliche Gefahr könnte deshalb in einer schleichenden Entwicklung liegen. Die Mieten bleiben politisch gewollt niedrig, während energetische Sanierungen viel langsamer vorankommen als notwendig. Gebäude bleiben länger fossil beheizt. Heizkosten steigen. Die CO₂-Kosten nehmen zu. Gleichzeitig wächst der technische und energetische Sanierungsbedarf. Man könnte von einer Art energetischer Verschuldung sprechen: Heute wird finanziell entlastet, dafür wächst die Aufgabe, die später bewältigt werden muss. Eine unterlassene Sanierung ist keine kostenlose Sanierung. Sie bedeutet lediglich, dass die Kosten später anfallen – möglicherweise zu höheren Baupreisen, unter größerem Zeitdruck und mit zusätzlichen Belastungen durch gestiegene Energie- und CO₂-Kosten.

Hinzu kommt ein weiterer, schwerer messbarer Aspekt: die mögliche Wirkung auf private Investitionen. Energetische Gebäudesanierungen sind langfristige Investitionen. Wer heute erhebliche Summen in Dämmung, Fenster, Heizung oder Gebäudetechnik investiert, braucht Vertrauen in die langfristige Nutzung und den Wert des Gebäudes. Wenn private Eigentümer damit rechnen müssen, dass größere Wohnungsbestände künftig politisch zur Vergesellschaftung vorgesehen werden, könnte dies die Bereitschaft zu solchen langfristigen Investitionen beeinflussen. Das muss nicht zwangsläufig zu einem Rückgang privater Investitionen führen. Es wäre aber fahrlässig, einen solchen möglichen Effekt vollständig auszublenden. Gerade bei der energetischen Transformation des Gebäudebestands wird Berlin auf Investitionen der öffentlichen und der privaten Hand angewiesen sein. Dabei geht es nicht darum, private Eigentümer aus der Verantwortung zu entlassen. Wer über einen großen Wohnungsbestand verfügt, muss seinen Beitrag zur energetischen Modernisierung leisten. Aber dafür braucht es auch verlässliche politische Rahmenbedingungen und einen langfristig kalkulierbaren Investitionshorizont.

Die Vergesellschaftungsdebatte berührt damit eine grundsätzliche Frage staatlicher Politik: Wie lassen sich soziale Sicherheit, Klimaschutz und wirtschaftliche Tragfähigkeit gleichzeitig gewährleisten? Die Antwort kann nicht darin bestehen, eines dieser Ziele gegen die anderen auszuspielen. Eine niedrige Kaltmiete allein garantiert noch kein bezahlbares Wohnen. Umgekehrt darf die energetische Sanierung nicht so gestaltet werden, dass ihre Kosten Haushalte mit niedrigen Einkommen überfordern. Entscheidend ist vielmehr, die gesamte Wohnkostenbelastung über einen langen Zeitraum im Blick zu behalten. Eine energetisch gute Wohnung kann zunächst höhere Investitionen erfordern. Langfristig kann sie jedoch geringere Heizkosten bedeuten, die Bewohner vor steigenden fossilen Energiepreisen schützen und gleichzeitig CO₂ einsparen. Gerade darin liegt eine sozialpolitische Chance der energetischen Sanierung.

Klimaschutz im Gebäudesektor ist nicht nur eine ökologische Aufgabe. Er ist auch eine Investition in die soziale Sicherheit zukünftiger Generationen von Mieterinnen und Mietern. Deshalb sollte die politische Bewertung der Berliner Vergesellschaftung nicht bei der Frage stehen bleiben, wie niedrig die Miete unmittelbar nach einer Übernahme gehalten werden kann. Sie muss ebenso beantworten, wie der Bestand in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren aussehen soll.
Denn es wäre ein Widerspruch, wenn ausgerechnet ein Projekt, das mehr soziale Sicherheit beim Wohnen schaffen soll, langfristig zu einem wachsenden Sanierungsstau führen würde. Ebenso wäre es problematisch, wenn die öffentliche Hand zwar über immer größere Wohnungsbestände verfügt, aber nicht über die finanziellen Möglichkeiten, diese Bestände entsprechend den Anforderungen des Klimaschutzes zu modernisieren.

Wer mehr öffentliche Verantwortung für das Wohnen fordert, muss diese Verantwortung auch für die Zukunft übernehmen. Dazu gehört nicht nur der Schutz vor Verdrängung und überhöhten Mieten, sondern auch der Schutz vor hohen Energie- und Folgekosten. Die Berliner Wohnungspolitik steht damit vor einer Aufgabe, die größer ist als die Eigentumsfrage allein. Sie muss bezahlbare Mieten, energetische Modernisierung, Klimaschutz, Neubau und solide öffentliche Finanzen miteinander verbinden. Das wird erhebliche Investitionen erfordern – unabhängig davon, wem die Wohnungen gehören.

Die Gefahr besteht deshalb weniger darin, dass eine Vergesellschaftung zwangsläufig klimapolitisch falsch wäre. Sie besteht darin, dass die Größe der anschließenden Aufgabe unterschätzt wird. Denn wenn die energetische Sanierung nicht mit dem gleichen politischen Gewicht verfolgt wird wie die Sicherung niedriger Mieten, könnte sich ein heute kaum sichtbarer Zielkonflikt über Jahre verschärfen: Die Mieten bleiben günstig, während der Sanierungsbedarf, die Heizkosten und die finanziellen Verpflichtungen wachsen. Am Ende wäre damit niemandem geholfen – weder den Mieterinnen und Mietern noch dem öffentlichen Haushalt und schon gar nicht dem Klima.