Ein Nachdenken über Vergesellschaftung, Investitionen und den möglichen Wohnungsbau-Boost für Berlin
Berlin hat vor allem ein Problem: Es gibt zu wenig Wohnungen. Deshalb sollte sich die Berliner Wohnungspolitik bei allen Maßnahmen an einer einfachen Frage messen lassen: Wie viel zusätzlicher und bezahlbarer Wohnraum entsteht durch den Einsatz öffentlicher Mittel?
Diese Frage ist wichtiger als die Frage, wem die bereits vorhandenen Wohnungen gehören. Denn wenn die Stadt beispielsweise 100.000 Euro aufwendet, um eine bereits bestehende Wohnung in öffentliches Eigentum zu überführen, gibt es danach nicht eine Wohnung mehr als vorher. Wenn derselbe öffentliche Mitteleinsatz dagegen als Zuschuss dazu beiträgt, eine neue Wohnung zu bauen, vergrößert sich das Angebot tatsächlich.
Genau deshalb lohnt es sich, die im Sondierungsergebnis vorgesehene Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände einmal unter einem anderen Blickwinkel zu betrachten. Es geht mir dabei nicht darum, die Idee grundsätzlich abzulehnen. Die stärkere öffentliche Kontrolle über große Wohnungsbestände kann sozialpolitisch durchaus nachvollziehbare Gründe haben. Aber angesichts der enormen Summen, um die es geht, kann man sich auch fragen, ob es nicht eine Möglichkeit gibt, mit demselben Geld wesentlich mehr für die eigentliche Lösung des Wohnungsproblems zu erreichen.
Für die in Berlin diskutierte Vergesellschaftung stehen Entschädigungen von bis zu 16 Milliarden Euro im Raum. Bezogen auf die rund 160.000 Wohnungen, um die es geht, entspricht das rechnerisch ungefähr 100.000 Euro je Wohnung. Die tatsächliche Höhe der Entschädigungen ist allerdings rechtlich noch nicht abschließend geklärt; entsprechende Verfahren (Kaufverhandlungen und ggf. anschließende Gerichtsprozesse) könnten sich über Jahre hinziehen.
Schon die Größenordnung macht die Frage interessant: Was könnte Berlin mit 16 Milliarden Euro erreichen, wenn es sie nicht überwiegend für den Kauf bereits vorhandener Wohnungen einsetzen würde, sondern als Hebel für den Neubau? Damit kommt ein Gedanke ins Spiel, der in der politischen Diskussion bisher weniger prominent ist: Der mögliche BOOST-Effekt einer öffentlichen Wohnungsbauförderung!
Mein Grundgedanke ist simpel und auch nicht neu, denn diese Idee hat schon vor Jahrzehnten erfolgreich gewirkt. Der Staat muss nicht jede Wohnung selbst bauen und auch nicht jede Wohnung selbst besitzen, um Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen. Er kann privates und auch genossenschaftliches Kapital (von Wohnungsbaugenossenschaften) durch gezielte Investitionszuschüsse mobilisieren und diese Förderung an klare soziale Bedingungen knüpfen. Denkbar wären beispielsweise Zuschüsse, die einen Teil der Baukosten auffangen und im Gegenzug eine zeitlich begrenzte Miet- oder Preisbindung verlangen.
Der Staat würde sein Geld dann nicht einsetzen, um eine vorhandene Wohnung zu kaufen, sondern um eine Investition anzustoßen, die ohne diese Förderung möglicherweise nicht oder erst später stattfinden würde. Genau darin liegt der mögliche BOOST Effekt.
Nehmen wir nur als Gedankenexperiment einen staatlichen Zuschuss von 30.000 Euro je zusätzlicher Wohnung. Ob eine solche Größenordnung tatsächlich ausreicht, müsste natürlich anhand konkreter Bauprojekte, Grundstückskosten und Finanzierungskonditionen berechnet werden. Aber wenn ein solcher Zuschuss dazu führt, dass eine zusätzliche Wohnung gebaut wird, hat der Staat mit 30.000 Euro nicht 30.000 Euro in eine vorhandene Wohnung gesteckt, sondern privates Kapital mobilisiert und neuen Wohnraum geschaffen.
Der Vergleich mit den rechnerisch rund 100.000 Euro je Wohnung bei der Vergesellschaftung ist deshalb interessant. Er ist kein einfacher Kostenvergleich, denn bei einer Entschädigung und einer Neubauförderung handelt es sich um völlig unterschiedliche Instrumente. Aber er stellt eine Frage, die sich die Politik stellen sollte: Wie viele zusätzliche Wohnungen könnte man mit dem Geld schaffen, das heute für die Übernahme bestehender Wohnungen vorgesehen ist?
Diese Frage ist gerade deshalb relevant, weil Berlin nicht nur ein Problem mit der Verteilung des vorhandenen Wohnraums hat, sondern vor allem mit dessen Knappheit. Mehr Neubau wird nicht jedes Mietproblem automatisch lösen. Wohnungsgrößen, Lage, Einkommen und die Entwicklung der Nachfrage spielen eine Rolle. Auch Mieterschutz, kommunale Wohnungen und Genossenschaften haben wichtige Funktionen. Aber wenn dauerhaft mehr Menschen Wohnungen suchen, als neue Wohnungen entstehen, bleibt der Druck auf dem Markt bestehen. Regulierung kann die Folgen dieser Knappheit abmildern. Sie kann die Knappheit selbst jedoch nicht beseitigen!
Deshalb könnte eine stärkere Konzentration auf den Neubau sinnvoll sein. Und dabei müsste das von mir angedachte Fördermodell keineswegs bedeuten, dass der Staat den Wohnungsmarkt sich selbst überlässt. Im Gegenteil: Die öffentliche Förderung könnte an klare Bedingungen geknüpft werden. Wer einen Investitionszuschuss erhält, könnte sich beispielsweise verpflichten, die geförderten Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum zu sozial verträglichen Preisen zu vermieten. Auch Vorgaben zur Wohnungsgröße, zur Energieeffizienz oder zur Zielgruppe wären denkbar.
Das Prinzip wäre damit ein anderes als bei einer klassischen Subvention ohne Gegenleistung: Der Staat würde privates Kapital nicht einfach fördern, sondern es gezielt für ein wohnungspolitisches Ziel einsetzen. Deutschland verfügt mit dem sozialen Wohnungsbau über jahrzehntelange Erfahrungen mit solchen Instrumenten. Diese Erfahrungen sind keineswegs ausschließlich positiv. Förderprogramme können teuer und bürokratisch sein, Fehlanreize erzeugen oder ihre soziale Wirkung verlieren, wenn Preisbindungen auslaufen. Gerade deshalb sollte es nicht darum gehen, alte Modelle einfach wieder aufzulegen. Interessant wäre vielmehr, aus diesen Erfahrungen ein modernes Fördermodell zu entwickeln, bei dem die zusätzliche Wohnungsproduktion und die Wirkung jedes eingesetzten öffentlichen Euros im Mittelpunkt stehen.
Eine wichtige Kennzahl könnte dann eine andere sein als bisher: Wie viel zusätzlicher Wohnraum wird durch einen Euro öffentlicher Förderung mobilisiert? Das führt dann zu einer weiteren Frage, die bei der angedachten Vergesellschaftung unbedingt mit berücksichtigt werden sollte: Welche Wirkung hat die politische Unsicherheit auf zukünftige Investitionen? Die Rechtsstreitigkeiten über die Vergesellschaftung können Jahre dauern, auch länger als die Legislaturperiode der zukünftigen Regierungskoaltion. Die politische Signalwirkung entsteht dagegen sofort. Ein Investor, der heute überlegt, in Berlin Wohnungen zu bauen oder größere Bestände zu entwickeln, wird nicht nur die aktuelle Rechtslage betrachten. Er muss auch einschätzen, wie stabil die politischen Rahmenbedingungen in Zukunft sind. Dabei wäre es vielleicht übertrieben, jetzt automatisch von einem massiven Rückzug privater Investoren auszugehen. Dafür gibt es zu viele weitere Faktoren, die Investitionsentscheidungen mitbeeinflussen. Aber ebenso wenig sollte man ausschließen, dass die Möglichkeit einer späteren Ausweitung von Vergesellschaftungen als zusätzliches Risiko wahrgenommen wird. Die dafür heute genannte Grenze kann politisch später auch wieder verändert werden – ist also keineswegs eine verlässliche Grenze. Was heute nur für sehr große Bestände gilt, könnte morgen anders bewertet werden. Gerade weil Berlin dringend zusätzliches Kapital für den Wohnungsbau benötigt, sollte man diesen möglichen Negativ-Effekt nicht ignorieren.
Damit stehen zwei unterschiedliche wohnungspolitische Strategien nebeneinander: Die Vergesellschaftung würde den öffentlichen Einfluss auf einen bereits vorhandenen Wohnungsbestand erheblich ausweiten. Ein investitionsorientiertes Fördermodell würde dagegen versuchen, mit öffentlichen Mitteln zusätzliches privates Kapital zu mobilisieren und den Wohnungsbestand schneller zu vergrößern. Das eine verändert vor allem die Eigentumsstruktur. Das andere verändert das Angebot. Natürlich kann eine Stadt beides wollen. Aber öffentliche Mittel sind begrenzt. Deshalb sollte die Frage erlaubt sein, welche Variante pro eingesetztem Euro den größeren Beitrag zur Lösung des eigentlichen Problems leistet.
Ich halte es deshalb für sinnvoll, die Berliner Debatte nicht ausschließlich als Streit zwischen privatem und öffentlichem Eigentum zu führen. Die interessantere Frage lautet, wie öffentlicher Einfluss und private Investitionen so miteinander verbunden werden können, dass möglichst schnell möglichst viel zusätzlicher und bezahlbarer Wohnraum entsteht. Eine rein ideologische Begründung greift mir als Sozialdemokrat dabei zu kurz, ich würde meine Entscheidung immer an deren Wirkung messen lassen.
Wenn ein öffentlicher Zuschuss von beispielsweise 30.000 Euro dazu beiträgt, eine neue Wohnung zu bauen und zugleich für viele Jahre eine soziale Preisbindung gewährleistet, dann entsteht dadurch ein zusätzlicher Nutzen, der über den ursprünglichen Mitteleinsatz hinausgeht. Genau diesen Hebeleffekt meine ich mit dem Wohnungsbau-BOOST. In Berlin könnte man bei der Verwendung der Milliarden, die für die Wohnungspolitik zur Verfügung stehen, eine einfache Rechnung aufmachen: Wie viel kostet es, eine vorhandene Wohnung zu übernehmen – und wie viel kostet es, mit dem gleichen Geld, mehrere zusätzliche Wohnungen zu ermöglichen? Die Antwort darauf wäre noch keine vollständige wohnungspolitische Strategie, aber sie könnte die Diskussion in eine andere Richtung lenken.
Am Ende geht es doch nicht nur darum, wer die Wohnungen besitzt, die Berlin heute schon hat, sondern es geht vor allem darum, wie die Berliner Politik dafür sorgen kann, dass es morgen deutlich mehr Wohnungen gibt – und dass ein ausreichender Teil davon bezahlbar bleibt.